Định giá cửa hàng theo tài sản là cộng giá trị mọi thứ có thể bán hoặc thu về, gồm hàng tồn, thiết bị, tiền cọc thuê và khoản khách đang nợ, rồi trừ các khoản nợ và chi phí để thanh lý. Con số còn lại là giá sàn: dưới mức đó, người bán tự thanh lý từng món sẽ có lợi hơn sang cả tiệm.
Cách này là cách chính khi tiệm đang lỗ, mới mở chưa có số liệu, hoặc người mua chỉ cần chỗ và đồ để làm việc khác. Với tiệm có lãi, nó vẫn có ích như một mốc dưới để đối chiếu với giá tính theo lợi nhuận. Con số trong bài là ví dụ giả định.
Khi nào giá theo tài sản là con số quyết định
Tiệm đang lỗ thì phần lợi thế kinh doanh gần như bằng không: không có lợi nhuận để nhân hệ số. Người mua lúc này đang mua một đống đồ ở một chỗ, và giá trị của đống đồ đó phụ thuộc vào việc người mua có dùng được không. Tiệm mới mở dưới một năm cũng vậy, vì chưa đủ số liệu để tin vào lợi nhuận.
Trường hợp thứ ba là khi người mua không định giữ mô hình cũ. Họ thuê lại mặt bằng, giữ vài món thiết bị dùng được, phần còn lại bán đi. Với họ, giá đáng trả là tổng giá trị của những thứ họ giữ cộng phần giữ chỗ, trừ chi phí dọn dẹp những thứ họ bỏ.
Cũng cần nói đến góc của người bán. Khi định sang lại một tiệm lỗ, tính giá theo tài sản giúp họ biết mức thấp nhất mình có thể nhận. Nếu người mua trả dưới mức đó, việc tự bán lẻ từng món, tự thanh lý hàng, trả mặt bằng có thể mang về nhiều tiền hơn, dù tốn công hơn. Biết giá sàn giúp người bán không bán vội trong tâm lý muốn thoát nhanh.
Một món đồ, ba mức giá khác nhau
Giá trị của cùng một tài sản thay đổi theo hoàn cảnh bán. Định giá theo tài sản đòi hỏi bạn nói rõ đang dùng mức nào, vì chênh lệch giữa các mức có thể rất lớn.
| Mức giá | Nghĩa là gì | Dùng khi |
|---|---|---|
| Giá mua mới | Số tiền để mua món tương đương còn mới hôm nay | Chỉ để tham khảo; không dùng làm giá sang nhượng |
| Giá tiếp tục sử dụng | Giá trị món đồ đối với người dùng tiếp tại chỗ, không phải tháo, chở, lắp lại | Người mua giữ nguyên mô hình, dùng được ngay |
| Giá bán lại thông thường | Giá bán được trên thị trường đồ cũ nếu có thời gian tìm người mua | Người mua không cần món đó nhưng có thể bán lại |
| Giá thanh lý gấp | Giá bán trong vài ngày cho người thu mua đồ cũ, thường là bán cả lô | Tiệm phải đóng ngay, trả mặt bằng đúng hạn |
Giá tiếp tục sử dụng thường cao hơn giá bán lại, vì người mua tiết kiệm được công tháo, chở, lắp và thời gian chờ. Giá thanh lý gấp thấp nhất. Một bảng định giá tài sản nghiêm túc ghi rõ từng món đang tính theo mức nào và vì sao.
Kiểm kê và định giá hàng tồn từng bước
Hàng tồn thường là khoản lớn nhất trong tài sản của tiệm bán lẻ và cũng là khoản dễ cãi nhau nhất. Một quy trình gọn:
- Chọn ngày kiểm kê sát ngày bàn giao, có cả hai bên. Kiểm kê sớm quá thì người bán vẫn tiếp tục bán và số liệu lệch.
- Chia hàng thành ba nhóm. Nhóm bán chạy: hàng quay vòng nhanh, còn hạn dài, đúng mùa. Nhóm chậm: hàng tồn lâu, lỗi mốt, sai mùa. Nhóm hỏng: hết hạn, cận hạn, móp, bẩn, thiếu phụ kiện.
- Nhóm bán chạy tính theo giá nhập gần nhất, có hoá đơn nhập đối chiếu.
- Nhóm chậm tính thấp hơn giá nhập, mức giảm do hai bên thoả thuận, dựa vào việc nếu phải xả hàng thì bán được bao nhiêu.
- Nhóm hỏng tính bằng không, hoặc người bán tự mang đi.
- Lập biên bản kiểm kê có chữ ký hai bên, kèm ảnh chụp các kệ hàng.
Với tiệm thời trang hay đồ điện tử, nhóm chậm thường lớn hơn người bán nghĩ, vì hàng lỗi mốt hay đời cũ mất giá rất nhanh. Với tiệm tạp hoá, nhóm hỏng là chỗ cần soi kỹ hạn dùng.
Những khoản ngoài đồ vật cũng là tài sản hoặc nợ
Tiền cọc thuê. Là tài sản của người thuê cũ nếu chủ nhà đồng ý chuyển sang người mới. Nếu chủ nhà hoàn cọc cho người cũ và thu cọc mới từ bạn, khoản này không nằm trong giá sang nhượng.
Tiền trả trước. Tiền thuê đã trả trước vài tháng, phí dịch vụ đã đóng cả năm. Phần chưa dùng hết có thể tính cho người bán nếu được chuyển sang cho bạn.
Khoản khách đang nợ. Tiệm bán chịu cho khách sỉ, khách quen. Khoản này chỉ có giá trị nếu thu được. Thường người bán tự thu, không chuyển cho người mua, vì người mua không có cách đòi.
Khoản tiệm đang nợ. Nợ nhà cung cấp, nợ tiền hàng gửi bán, tiền điện nước chưa thanh toán, lương nhân viên còn nợ. Nếu bất kỳ khoản nào đi theo tiệm, phải trừ thẳng vào giá. Cách an toàn là ghi rõ người bán thanh toán hết nợ đến ngày bàn giao.
Hàng ký gửi. Hàng của người khác gửi bán không phải tài sản của tiệm. Phải tách ra khi kiểm kê, nếu không bạn sẽ trả tiền cho hàng không thuộc về người bán.
Ví dụ giả định: tính giá sàn cho một tiệm thời trang đang lỗ
Một tiệm quần áo đang lỗ nhẹ trong một năm qua, chủ muốn sang lại. Kiểm kê cho ra: hàng bán chạy theo giá nhập 60 triệu; hàng chậm theo giá nhập 90 triệu, nhưng nếu xả hàng chỉ thu được khoảng một phần ba, tức 30 triệu; hàng hỏng không tính. Thiết bị gồm giá treo, gương, quầy, máy lạnh, tính theo giá bán lại thông thường được khoảng 25 triệu. Tiền cọc thuê chuyển sang người mới được 20 triệu.
Cộng các phần: 60 cộng 30 cộng 25 cộng 20, bằng 135 triệu. Trừ khoản nợ nhà cung cấp mà người bán muốn chuyển sang người mua là 15 triệu, còn 120 triệu. Trừ chi phí sơn sửa và dọn dẹp mà người mua phải bỏ ra, ước 10 triệu, còn khoảng 110 triệu.
Như vậy giá sàn khoảng 110 triệu. Nếu người bán tự thanh lý thay vì sang lại, họ phải bán hàng chậm với giá xả, bán đồ cũ lẻ tẻ, và có thể phải trả mặt bằng nguyên trạng, tốn thêm tiền. Con số người bán thật sự thu về khi tự thanh lý có thể còn thấp hơn. Đó là lý do một mức giá quanh giá sàn vẫn có thể là thoả thuận có lợi cho cả hai.
Chi phí để thanh lý: khoản hay bị quên khi tính giá sàn
Giá sàn đúng nghĩa là số tiền người bán nhận về khi tự thanh lý, nên phải trừ các khoản chi để thanh lý. Những khoản thường gặp:
- Thuê xe và người chở đồ, tháo dỡ quầy kệ, máy lạnh.
- Trả lại mặt bằng nguyên trạng nếu hợp đồng yêu cầu: tháo trần, sơn lại tường, sửa sàn.
- Tiền thuê những tháng còn lại nếu chấm dứt hợp đồng trước hạn mà không có người thuê thay, tuỳ điều khoản.
- Mức chiết khấu khi bán cả lô cho người thu mua đồ cũ thay vì bán lẻ.
- Thời gian của chủ: những tuần ngồi bán xả hàng là những tuần không làm việc khác.
- Chi phí giải quyết với nhân viên khi tiệm đóng theo thoả thuận và quy định hiện hành.
Bạn có thể nhờ AI liệt kê thêm các chi phí thanh lý theo loại tiệm cụ thể, và lập bảng so sánh hai phương án: sang lại cả tiệm ở mức giá X hay tự thanh lý từng phần. Chỉ đưa vào số đã làm tròn, không cần tên tiệm hay địa chỉ.
Định giá thiết bị cho đúng: những chỗ hay tính sai
Dùng giá mua mới trừ một tỷ lệ cố định mỗi năm. Cách này nhanh nhưng thường sai, vì đồ cũ mất giá không đều. Tủ mát, máy lạnh có thể giữ giá khá lâu nếu còn chạy tốt, trong khi máy tính tiền, máy in hoá đơn, đầu đọc mã vạch đời cũ mất giá rất nhanh vì phần mềm mới không còn hỗ trợ. Tốt hơn là tra giá rao bán của món cũ tương đương, rồi trừ đi phần chênh do tình trạng.
Tính cả đồ gắn chết vào nhà như đồ rời. Trần, vách ngăn, quầy xây, đèn âm trần không tháo ra bán được. Chúng chỉ có giá trị cho người dùng tiếp ở đúng chỗ đó, và hết hợp đồng thuê có thể còn phải tháo bỏ. Với giá sàn, nhóm này gần như bằng không.
Bỏ qua chi phí tháo và chở. Một tủ đông lớn, bộ kệ sắt nhiều tầng, máy lạnh âm trần đều tốn tiền tháo, chở. Nếu tính theo giá bán lại thì phải trừ khoản này.
Không kiểm món đồ có thuộc về người bán không. Tủ mát của hãng nước giải khát, tủ kem, kệ trưng bày của nhà phân phối thường được cho mượn kèm điều kiện bán hàng, không phải tài sản của tiệm. Máy pha cà phê có khi là đồ thuê hoặc mượn của nhà cung cấp hạt. Hỏi rõ từng món lớn và xin giấy tờ mua bán nếu có.
Dùng AI lập danh mục tài sản và bảng giá sàn
Với tiệm có nhiều món lặt vặt, phần mệt nhất là lập danh sách. AI có thể giúp ở những khâu sau, miễn là bạn tự kiểm số liệu đầu vào:
- Đọc danh sách bạn ghi tay hoặc đọc vào điện thoại, rồi sắp thành bảng có các cột tên món, số lượng, năm mua ước tính, tình trạng, mức giá dùng để tính, ghi chú.
- Đề xuất các món hay bị bỏ sót theo loại tiệm, ví dụ dụng cụ nhỏ, đồ dự phòng trong kho, linh kiện thay thế.
- Tạo công thức tính tổng theo từng mức giá: tiếp tục sử dụng, bán lại thông thường, thanh lý gấp, để hai bên thấy khoảng chênh.
- Câu lệnh mẫu: "Đây là danh sách tài sản và nợ của một cửa hàng nhỏ sắp sang nhượng. Hãy dựng bảng tính giá sàn theo ba mức giá, trừ nợ và chi phí thanh lý, ghi rõ công thức từng ô. Không tự điền giá, để trống cột giá cho người dùng nhập."
- Không dán hoá đơn có tên nhà cung cấp, số tài khoản hay thông tin người mua bán; chỉ cần tên món và số đã làm tròn.
Câu cuối trong câu lệnh mẫu là có chủ ý: AI hay tự điền giá nghe hợp lý nhưng không có căn cứ. Để trống cột giá buộc bạn đi hỏi thị trường thật.
Câu hỏi thường gặp
Giá theo tài sản có bao giờ cao hơn giá theo lợi nhuận không?
Có, khi tiệm có lãi rất ít hoặc đang lỗ mà lại có nhiều hàng tồn, thiết bị tốt. Lúc đó người bán nên cân nhắc tự thanh lý hoặc bán tài sản riêng lẻ, còn người mua trả theo tài sản chứ không theo lợi nhuận. Đây cũng là dấu hiệu tiệm dùng vốn chưa hiệu quả.
Hàng tồn nên giảm giá bao nhiêu phần trăm khi định giá?
Không có tỷ lệ chung. Hàng bán chạy có thể tính gần đủ giá nhập; hàng chậm tuỳ ngành, có loại chỉ bán xả được một phần nhỏ giá nhập; hàng hỏng tính bằng không. Hai bên nên thử hỏi giá một người thu mua hàng tồn để có mốc thực tế.
Thiết bị đã khấu hao hết trên sổ thì có còn giá trị không?
Có thể còn. Khấu hao trên sổ là cách phân bổ chi phí theo quy định, không phản ánh giá trị thật. Một chiếc tủ mát đã khấu hao hết vẫn bán được nếu còn chạy tốt. Định giá theo giá đồ cũ tương đương trên thị trường, không theo giá trị còn lại trên sổ.
Người mua có nên nhận luôn các khoản nợ của tiệm cũ không?
Thường không nên. Cách an toàn là người bán thanh toán hết nợ đến ngày bàn giao, có giấy xác nhận của chủ nợ nếu được. Nếu buộc phải nhận nợ, số nợ phải được trừ thẳng vào giá và ghi rõ trong thoả thuận, kèm danh sách chi tiết từng khoản.
Tiệm mới mở vài tháng thì định giá thế nào?
Chủ yếu theo tài sản: thiết bị theo giá đồ cũ, hàng tồn theo giá nhập sau khi phân loại, cộng phần giữ chỗ nếu giá thuê tốt. Chi phí sửa sang chủ cũ đã bỏ ra chỉ tính nếu bạn dùng được, và tính theo số bạn tiết kiệm được so với tự làm.
Có cần thẩm định giá chính thức cho tài sản của tiệm không?
Với giao dịch giữa hai cá nhân, tự định giá và thoả thuận thường đủ. Khi cần con số có giá trị pháp lý, như vay thế chấp, góp vốn bằng tài sản, chia tài sản, thì phải qua đơn vị thẩm định giá được phép theo quy định hiện hành.