Giá là con số đã được trả trong một giao dịch cụ thể; giá trị là ước tính về con số đáng được trả, và ước tính đó phụ thuộc vào câu hỏi "giá trị đối với ai, trong hoàn cảnh nào". Cùng một ki-ốt có thể có giá trị thị trường ở mức này, giá trị với người chủ ki-ốt bên cạnh muốn mở rộng ở mức cao hơn, và giá trị khi chủ phải bán trong hai tuần để trả nợ ở mức thấp hơn hẳn. Cả ba con số đều đúng, vì chúng trả lời ba câu hỏi khác nhau.
Nhiều cuộc tranh cãi về định giá thật ra không phải tranh cãi về phép tính mà về loại giá trị. Người bán nói giá trị theo nghĩa "với người bán nó đáng ngần ấy", người mua nói theo nghĩa "thị trường chỉ trả ngần này", ngân hàng nói theo nghĩa "nếu phải phát mại thì thu về bao nhiêu". Bài này phân biệt các loại giá trị thường gặp, giải thích vì sao chúng chênh nhau, và cách xác định đúng loại giá trị trước khi tính.
Giá, chi phí và giá trị: ba khái niệm hay bị trộn
Chi phí là số tiền đã bỏ ra để có tài sản: tiền mua, tiền xây, tiền sửa. Giá là số tiền được trả trong một giao dịch đã xảy ra. Giá trị là ước tính số tiền tài sản đáng được trao đổi, theo một định nghĩa cụ thể, tại một thời điểm cụ thể. Ba con số này có thể trùng nhau, nhưng thường thì không.
Ví dụ giả định: một người bỏ ra 300 triệu đồng sửa sang một căn nhà cấp bốn theo sở thích riêng, gồm hồ cá và phòng hát. Chi phí đã tăng 300 triệu, nhưng người mua tiếp theo có thể không coi hồ cá là điểm cộng, thậm chí tính thêm tiền phá bỏ. Giá trị thị trường tăng ít hơn chi phí rất nhiều. Ngược lại, một người mua được món đồ cũ rẻ vì người bán cần tiền gấp: giá thấp, nhưng giá trị thị trường của món đồ đó không vì thế mà thấp đi.
Câu hỏi đầu tiên của mọi phép định giá nghiêm túc vì vậy không phải "bao nhiêu" mà là "giá trị theo định nghĩa nào". Trong nghề thẩm định giá, điều đó gọi là cơ sở giá trị, và nó phải được ghi rõ trước khi chọn phương pháp hay tính toán gì.
Giá trị thị trường: định nghĩa có điều kiện
Định nghĩa gốc. Theo cách hiểu phổ biến trong chuẩn mực thẩm định giá quốc tế và Việt Nam, giá trị thị trường là số tiền ước tính một tài sản được trao đổi vào ngày định giá, giữa một người mua sẵn lòng và một người bán sẵn lòng, trong giao dịch khách quan, sau quá trình tiếp thị thích hợp, khi các bên hành động hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.
Từng điều kiện có nghĩa. "Sẵn lòng" nghĩa là không ai bị ép phải mua hay bán. "Khách quan" nghĩa là các bên không có quan hệ đặc biệt, không phải bố bán cho con hay công ty bán cho công ty con. "Tiếp thị thích hợp" nghĩa là tài sản được chào bán đủ lâu, đủ rộng để những người mua tiềm năng biết tới. Thiếu một điều kiện là con số không còn là giá trị thị trường.
Vì sao quan trọng. Giá trị thị trường là cơ sở mặc định cho phần lớn giao dịch và thủ tục. Khi bạn tự định giá để bán món đồ hay sang nhượng cửa hàng theo cách thông thường, đây là loại giá trị bạn đang tìm. Nhưng khi hoàn cảnh không thoả các điều kiện trên, bạn cần một cơ sở giá trị khác.
Các loại giá trị phi thị trường thường gặp
Các chuẩn mực gọi chung những cơ sở giá trị không thoả đủ điều kiện của giá trị thị trường là giá trị phi thị trường. Bảng dưới liệt kê những loại người không chuyên hay gặp nhất.
| Loại giá trị | Trả lời câu hỏi | Thường thấp hay cao hơn giá trị thị trường |
|---|---|---|
| Giá trị đầu tư | Tài sản đáng bao nhiêu với một người cụ thể, theo mục tiêu và khả năng khai thác của họ | Có thể cao hơn hoặc thấp hơn |
| Giá trị đặc biệt, giá trị hiệp lực | Tài sản đáng bao nhiêu với người được lợi thêm khi sở hữu nó, như chủ lô đất liền kề | Thường cao hơn |
| Giá trị thanh lý, giá trị bán bắt buộc | Thu về bao nhiêu nếu phải bán trong thời gian ngắn, không đủ thời gian tiếp thị | Thường thấp hơn, có khi thấp hơn nhiều |
| Giá trị sử dụng, giá trị đang hoạt động | Tài sản đáng bao nhiêu khi tiếp tục dùng đúng chỗ, đúng công năng hiện tại | Thường cao hơn khi tách ra bán lẻ |
| Giá trị bảo hiểm | Cần bao nhiêu để thay thế hoặc khôi phục tài sản sau tổn thất | Tuỳ, thường dựa trên chi phí thay thế |
| Giá trị tính thuế, giá theo bảng giá nhà nước | Con số dùng cho mục đích tính thuế, phí theo quy định | Có thể lệch đáng kể so với thị trường |
Giá trị hợp lý trong kế toán là một khái niệm gần với giá trị thị trường nhưng được định nghĩa theo chuẩn mực báo cáo tài chính, phục vụ việc ghi sổ. Nếu bạn làm việc với báo cáo tài chính có ghi "giá trị hợp lý", hãy hỏi kế toán về cách xác định cụ thể thay vì đánh đồng với giá trị thị trường.
Vì sao cùng một tài sản lại có nhiều giá trị
Hãy xem ví dụ giả định một ki-ốt trong chợ ở Đà Nẵng. Theo giao dịch tương tự gần đây, giá trị thị trường khoảng 100 đơn vị. Chủ ki-ốt bên cạnh muốn gộp hai ki-ốt thành một cửa hàng lớn, việc đó giúp anh ta tăng doanh thu đáng kể, nên với anh ta ki-ốt này đáng 120 đơn vị: đó là giá trị đặc biệt. Một nhà đầu tư chỉ muốn cho thuê, yêu cầu suất sinh lời cao hơn mức chung, nên chỉ thấy nó đáng 90 đơn vị: đó là giá trị đầu tư của người này. Nếu chủ hiện tại phải bán trong mười ngày, có lẽ chỉ thu được 75 đơn vị: giá trị thanh lý.
Không có con số nào trong bốn con số trên là sai. Sai chỉ xảy ra khi dùng nhầm: người bán đòi giá theo giá trị đặc biệt với một người mua bình thường, hoặc người mua ép giá theo giá trị thanh lý khi người bán không hề vội. Hiểu cấu trúc này giúp bạn nhận ra đối phương đang dùng loại giá trị nào và kéo cuộc nói chuyện về cùng một cơ sở.
Một hệ quả thực tế: khi bạn là người được lợi đặc biệt từ một tài sản, đừng tiết lộ quá sớm. Ngược lại, khi bạn bán một tài sản có thể có giá trị đặc biệt với ai đó, hãy tìm xem ai là người đó trước khi chào bán đại trà.
Mục đích định giá quyết định loại giá trị
Trước khi tính bất cứ thứ gì, hãy viết ra mục đích định giá. Mỗi mục đích thường đi với một cơ sở giá trị:
- Bán hoặc mua theo cách thông thường: giá trị thị trường.
- Quyết định có nên mua để kinh doanh hay không: giá trị đầu tư với chính bạn, đặt cạnh giá trị thị trường để biết mình có đang trả quá tay không.
- Vay thế chấp: ngân hàng quan tâm tới giá trị thị trường và cả khả năng thu hồi khi phải xử lý tài sản, nên thường áp tỉ lệ cho vay thấp hơn con số thẩm định.
- Bán gấp để trả nợ, giải thể, phá sản: giá trị thanh lý.
- Mua bảo hiểm tài sản: giá trị bảo hiểm, thường dựa trên chi phí thay thế.
- Chia tài sản giữa các bên, góp vốn bằng tài sản: thường là giá trị thị trường, nhưng cách xác định có thể do thoả thuận, quy định hoặc tòa án quyết định; tình huống pháp lý cụ thể nên hỏi luật sư hoặc tham khảo AI Cố Vấn.
Ghi mục đích và cơ sở giá trị ngay dòng đầu bảng tính định giá của bạn. Việc này nghe hình thức nhưng ngăn được lỗi phổ biến nhất: tính rất kỹ cho một câu hỏi không ai hỏi.
Dùng AI để xác định đúng loại giá trị trước khi tính
Trợ lý AI hữu ích ở bước làm rõ câu hỏi, nơi người tự định giá hay bỏ qua. Quy trình gợi ý:
- Mô tả tình huống, đã che tên người và địa chỉ: ai bán, ai mua, vì sao, có gấp không, có quan hệ gì với nhau.
- Hỏi: "Trong tình huống trên, nên dùng cơ sở giá trị nào, vì sao? Liệt kê những điều kiện của giá trị thị trường mà tình huống này không thoả".
- Hỏi tiếp: "Nếu dùng giá trị thị trường làm mốc, các yếu tố nào trong tình huống có thể khiến giá thực tế cao hơn hoặc thấp hơn mốc đó?".
- Đối chiếu câu trả lời với định nghĩa trong bài này và, nếu là việc có giá trị pháp lý, với chuẩn mực thẩm định giá hiện hành. AI đôi khi trộn thuật ngữ giữa các hệ chuẩn mực khác nhau.
- Ghi lại cơ sở giá trị đã chọn và lý do, rồi mới chuyển sang chọn phương pháp tính.
Phần này tốn mười phút nhưng định hướng toàn bộ phần sau. Một con số đúng phương pháp mà sai cơ sở giá trị vẫn là con số sai.
Những lỗi hay gặp khi trộn các loại giá trị
Lấy giá trị đầu tư của mình làm giá thị trường. Bạn thấy cửa hàng đáng giá vì bạn có sẵn nguồn hàng rẻ và kinh nghiệm quản lý; người mua khác không có lợi thế đó. Khi bán lại, bạn chỉ nhận được giá trị thị trường, không phải giá trị với bạn.
Lấy chi phí đã bỏ ra làm giá trị. Người bán hay nói "riêng tiền sửa đã hết ngần ấy". Chi phí quá khứ không tự chuyển thành giá trị; người mua chỉ trả cho phần cải tạo mà họ cũng thấy có ích.
Lấy bảng giá nhà nước làm giá thị trường, hoặc ngược lại. Bảng giá đất do địa phương ban hành phục vụ tính thuế, phí, bồi thường theo quy định; nó có thể gần hoặc xa giá giao dịch tuỳ nơi, tuỳ thời kỳ. Hai con số phục vụ hai mục đích khác nhau.
Quên ngày định giá. Giá trị luôn gắn với một thời điểm. Một chứng thư từ năm ngoái hay một giao dịch so sánh từ hai năm trước có thể không còn phản ánh hiện tại, nhất là khi thị trường đang thay đổi nhanh.
Câu hỏi thường gặp
Giá trị thị trường có phải là giá cao nhất bán được không?
Không. Giá trị thị trường là mức giá hợp lý nhất trong điều kiện bình thường, không phải giá cao nhất có thể đạt khi gặp một người mua đặc biệt. Bán được cao hơn nhờ một người mua có lợi ích riêng là chuyện tốt, nhưng không nên dùng con số đó làm mốc cho tài sản tương tự.
Vì sao ngân hàng định giá tài sản thế chấp thấp hơn giá chủ nhà tự ước?
Ngân hàng quan tâm tới số tiền thu hồi được nếu phải xử lý tài sản, thường trong điều kiện không thuận lợi. Họ có thể dùng giá trị thị trường từ chứng thư thẩm định rồi áp một tỉ lệ cho vay thấp hơn, hoặc định giá thận trọng hơn. Chính sách cụ thể khác nhau giữa các ngân hàng.
Giá trị thanh lý thấp hơn giá trị thị trường bao nhiêu?
Không có tỉ lệ cố định. Mức chênh phụ thuộc thời gian được phép bán, loại tài sản, số người mua tiềm năng và tình hình thị trường. Tài sản phổ biến dễ bán chênh ít, tài sản chuyên dụng hay giá trị lớn chênh nhiều. Mọi tỉ lệ cụ thể bạn thấy trên mạng chỉ nên coi là tham khảo.
Giá trị hợp lý trong kế toán có giống giá trị thị trường không?
Hai khái niệm gần nhau nhưng không đồng nhất. Giá trị hợp lý được định nghĩa trong chuẩn mực kế toán để ghi nhận trên báo cáo tài chính, có quy tắc riêng về thứ bậc dữ liệu đầu vào. Khi đọc báo cáo tài chính, hãy hỏi kế toán cách xác định cụ thể.
Mua tài sản của người thân thì định giá theo loại giá trị nào?
Giao dịch giữa người có quan hệ thân thiết không thoả điều kiện khách quan của giá trị thị trường, nhưng giá trị thị trường vẫn là mốc tham chiếu hữu ích để các bên thấy công bằng. Nếu giao dịch liên quan thuế, thừa kế hay chia tài sản, nên hỏi chuyên gia về cách xác định được cơ quan chấp nhận.
Tự định giá có cần ghi cơ sở giá trị không?
Nên ghi, dù chỉ một dòng. Việc ghi rõ "giá trị thị trường, ngày định giá, mục đích bán thông thường" giúp bạn chọn đúng dữ liệu, không lẫn với giá trị riêng của mình, và giải thích được con số khi người khác hỏi lại.