Phần quan trọng nhất của một báo cáo thẩm định giá theo cách tiếp cận thị trường là bảng tài sản so sánh và bảng điều chỉnh: thẩm định viên chọn những tài sản nào để so, điều chỉnh chênh lệch ra sao, và gộp các kết quả thành một con số thế nào. Đọc được ba bước này, bạn hiểu vì sao con số cuối cùng ra như vậy và biết hỏi đúng chỗ khi thấy chưa hợp lý.
Chứng thư cho bạn biết kết quả; báo cáo cho bạn biết lý lẽ. Bài này dành cho người đã cầm báo cáo trong tay, có thể là chủ tài sản, người mua, hay thành viên công ty nhận góp vốn, và muốn hiểu phần ruột mà không cần học nghề. Các con số minh hoạ đều là ví dụ giả định.
Bố cục thường gặp của một báo cáo thẩm định giá
Mỗi doanh nghiệp trình bày một kiểu, nhưng báo cáo theo chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam thường đi qua các phần: thông tin khách hàng và tài sản; mục đích, thời điểm, cơ sở giá trị; căn cứ pháp lý và chuẩn mực áp dụng; mô tả hiện trạng tài sản qua khảo sát; phân tích thị trường liên quan; cách tiếp cận và phương pháp; phần tính toán; kết quả và các giả thiết, hạn chế; phụ lục gồm ảnh chụp, giấy tờ, thông tin tài sản so sánh.
Phần mô tả hiện trạng đáng đọc kỹ vì đó là chỗ thẩm định viên ghi lại những gì họ thấy tận nơi: kết cấu nhà, tình trạng xuống cấp, đường vào, chiều rộng mặt tiền, có bị che khuất không, máy chạy được không. Nếu bạn biết tài sản có đặc điểm làm tăng hay giảm giá mà báo cáo không nhắc, đó là thông tin cần bổ sung.
Phần phân tích thị trường thường ngắn và chung chung. Bạn không cần tranh luận ở đây, nhưng nên để ý xem nó mô tả đúng khu vực và đúng phân khúc của tài sản hay không. Một đoạn nói về thị trường căn hộ chung cư được chèn vào báo cáo cho một lô đất vườn là dấu hiệu báo cáo được làm theo mẫu sẵn.
Tài sản so sánh: chọn ai để so
Tài sản so sánh phải giống tài sản cần định giá ở những điểm quyết định giá. Với nhà đất là vị trí, loại đường, diện tích, pháp lý, mục đích sử dụng; với xe hay máy móc là chủng loại, đời, công suất, tình trạng. So một lô đất mặt đường lớn với một lô trong hẻm nhỏ rồi điều chỉnh thật nhiều là cách làm yếu.
Giá giao dịch thành công khác giá chào bán. Báo cáo thường dùng cả hai loại vì giao dịch thành công khó thu thập. Khi dùng giá chào bán, thẩm định viên thường phải điều chỉnh giảm cho phần chênh giữa giá rao và giá chốt. Bạn nên xem báo cáo có ghi rõ nguồn và loại giá của từng tài sản so sánh không.
Thời gian giao dịch càng gần thời điểm thẩm định càng tốt. Một giao dịch từ lâu trong thị trường đã biến động cần điều chỉnh theo thời gian, và phần điều chỉnh này thường khó chứng minh. Nhiều tài sản so sánh cũ là điểm đáng hỏi.
Số lượng tài sản so sánh. Chuẩn mực thẩm định giá đặt yêu cầu về số lượng tài sản so sánh tối thiểu khi dùng phương pháp so sánh; con số cụ thể bạn kiểm theo chuẩn mực hiện hành. Ít hơn mức đó mà báo cáo không giải thích là dấu hiệu cần hỏi.
Bảng điều chỉnh: đọc từng dòng như thế nào
Sau khi chọn tài sản so sánh, thẩm định viên lập bảng điều chỉnh: mỗi cột là một tài sản so sánh, mỗi dòng là một yếu tố khác biệt so với tài sản cần định giá. Bảng dưới là ví dụ giả định rút gọn cho một lô đất ở ven đô Hải Phòng; đơn giá viết dưới dạng chỉ số để bạn tập trung vào cách điều chỉnh chứ không phải mức giá.
| Yếu tố | So sánh 1 | So sánh 2 | So sánh 3 |
|---|---|---|---|
| Đơn giá đã quy về đơn vị diện tích (chỉ số giả định) | 100 | 90 | 110 |
| Loại giá | Giao dịch thành công: 0% | Giá rao: điều chỉnh giảm 5% | Giá rao: điều chỉnh giảm 5% |
| Vị trí, đường vào | Tương đương: 0% | Đường hẹp hơn: tăng 8% | Gần chợ hơn: giảm 6% |
| Diện tích, hình dáng | Nở hậu: giảm 3% | Tương đương: 0% | Méo, khó xây: tăng 4% |
| Pháp lý | Tương đương: 0% | Tương đương: 0% | Tương đương: 0% |
| Tổng điều chỉnh thuần | giảm 3% | tăng 3% | giảm 7% |
| Tổng mức điều chỉnh gộp (không kể dấu) | 3% | 13% | 15% |
Logic của bảng là đưa từng tài sản so sánh về "như thể" giống hệt tài sản cần định giá. Nếu tài sản so sánh tốt hơn ở một điểm, giá của nó phải điều chỉnh giảm; nếu kém hơn thì điều chỉnh tăng. Bạn chỉ cần soát chiều điều chỉnh có đúng với mô tả hay không, và tỉ lệ điều chỉnh có được giải thích hay chỉ là con số đặt ra.
Dòng tổng mức điều chỉnh gộp cho biết tài sản so sánh khác tài sản cần định giá nhiều hay ít. Tài sản nào phải điều chỉnh gộp nhiều nhất thường được xem là kém tương đồng nhất, và nên có trọng số thấp khi thống nhất kết quả.
Thống nhất kết quả: từ ba con số thành một
Sau điều chỉnh, mỗi tài sản so sánh cho ra một mức giá chỉ dẫn. Báo cáo phải giải thích cách gộp các mức đó thành kết quả cuối: lấy bình quân đơn giản, bình quân có trọng số theo mức độ tương đồng, hay chọn mức của tài sản tương đồng nhất. Cách nào cũng có thể chấp nhận nếu có lý lẽ, nhưng nên nhất quán với bảng điều chỉnh. Gán trọng số cao nhất cho tài sản phải điều chỉnh nhiều nhất là điều khó giải thích.
Bạn cũng nên xem các mức giá chỉ dẫn có chênh nhau quá xa không. Nếu ba tài sản cho ra ba mức cách nhau rất rộng, có thể tài sản so sánh chưa thật sự tương đồng, và con số bình quân che mất sự không chắc chắn đó.
Nhiều báo cáo dùng thêm một phương pháp thứ hai để kiểm tra, ví dụ cách chi phí cho phần công trình xây dựng trên đất. Nếu hai phương pháp cho kết quả lệch nhau nhiều mà báo cáo không bàn, đó là chỗ bạn có quyền hỏi.
Dùng AI kiểm phép tính và tìm chỗ cần hỏi
Bảng điều chỉnh chứa nhiều phép cộng trừ phần trăm, dễ sai sót khi chép lại. AI giúp soát nhanh nếu bạn đưa vào đúng cách.
- Chép bảng điều chỉnh ra dạng văn bản hoặc bảng tính, bỏ địa chỉ cụ thể và tên người bán của các tài sản so sánh, chỉ giữ đặc điểm và con số.
- Hỏi AI: "Đây là bảng điều chỉnh trong một báo cáo thẩm định giá theo phương pháp so sánh. Tính lại giá chỉ dẫn của từng tài sản sau điều chỉnh, tổng điều chỉnh thuần, tổng điều chỉnh gộp. So với số trong báo cáo và chỉ ra chỗ lệch."
- Hỏi tiếp: "Với mô tả tài sản cần định giá như sau, chiều điều chỉnh của từng yếu tố có hợp lý không? Liệt kê những yếu tố có thể ảnh hưởng tới giá mà bảng chưa đưa vào."
- Tự kiểm lại bằng máy tính cầm tay ít nhất một cột. AI làm phép tính phần trăm liên tiếp đôi khi nhầm giữa cộng dồn và nhân dồn; báo cáo dùng cách nào thì bạn phải kiểm theo cách đó.
- Gom các điểm lệch và câu hỏi thành một thư ngắn gửi doanh nghiệp thẩm định giá, kèm căn cứ bạn có như ảnh hiện trạng, giấy tờ.
Đừng dùng AI để "định giá lại" rồi đòi doanh nghiệp sửa theo con số đó. Giá trị AI đưa ra chỉ dựa trên những gì bạn cung cấp và kiến thức chung, không có khảo sát thực địa. Vai trò hợp lý của nó là giúp bạn đọc kỹ và hỏi đúng.
Những dấu hiệu báo cáo cần được giải thích thêm
Không phải mọi điểm dưới đây đều là sai, nhưng gặp chúng bạn nên đề nghị thẩm định viên giải thích bằng văn bản.
- Tài sản so sánh ở khu vực khác hẳn, hoặc khác loại tài sản, mà không nêu lý do không tìm được tài sản gần hơn.
- Mọi tỉ lệ điều chỉnh đều là số tròn giống nhau ở các báo cáo khác nhau, không có lập luận đi kèm.
- Thông tin tài sản so sánh thiếu nguồn, thiếu thời gian, hoặc không thể xác minh.
- Mô tả hiện trạng mâu thuẫn với ảnh chụp ở phụ lục.
- Kết quả cuối nằm ngoài khoảng các mức giá chỉ dẫn mà không có giải thích.
- Phần giả thiết loại trừ chính những vấn đề bạn biết đang tồn tại ở tài sản.
Khi hỏi, giữ giọng trao đổi chuyên môn thay vì tranh cãi kết quả. Thẩm định viên phải bảo vệ được lập luận của mình theo chuẩn mực nghề; một câu hỏi cụ thể kèm căn cứ thường nhận được câu trả lời cụ thể, có khi dẫn tới điều chỉnh.
Ví dụ giả định: một dòng điều chỉnh ngược chiều
Ví dụ giả định: một gia đình ở Huế nhận báo cáo thẩm định giá cho căn nhà định góp vào công ty của con. Ba tài sản so sánh được đưa về giá chỉ dẫn, kết quả cuối thấp hơn mức cả nhà hình dung. Khi chép bảng điều chỉnh ra và đọc từng dòng, người con thấy tài sản so sánh thứ hai nằm trên đường rộng hơn hẳn căn nhà của gia đình, nhưng dòng vị trí lại ghi "điều chỉnh tăng". Theo logic của bảng, tài sản so sánh tốt hơn thì phải điều chỉnh giảm.
Gia đình không tự sửa con số mà gửi thư hỏi lại, kèm ảnh chụp hai con đường và mô tả khoảng cách tới trục chính. Thẩm định viên kiểm tra và xác nhận đây là lỗi nhập liệu khi dùng mẫu từ một hồ sơ khác: mô tả trong báo cáo đúng, chỉ dấu điều chỉnh sai. Báo cáo được phát hành lại với giá chỉ dẫn của tài sản thứ hai thay đổi, kéo theo kết quả cuối.
Câu chuyện giả định này cho thấy hai điều. Thứ nhất, phần lớn sai sót trong báo cáo không phải do cố ý mà do thao tác, và chỉ người đọc kỹ mới bắt được. Thứ hai, cách hỏi có căn cứ, tập trung vào một dòng cụ thể, hiệu quả hơn nhiều so với việc phản đối con số tổng. Nếu gia đình chỉ nói "kết quả thấp quá", rất có thể lỗi nhỏ kia đã nằm im trong hồ sơ góp vốn suốt nhiều năm.
Câu hỏi thường gặp
Có quyền yêu cầu xem báo cáo thẩm định giá hay chỉ được nhận chứng thư?
Khách hàng thuê thẩm định giá thường được nhận cả chứng thư và báo cáo theo hợp đồng. Nếu bạn là bên thứ ba, ví dụ người vay khi ngân hàng tự thuê thẩm định giá, việc được xem báo cáo phụ thuộc chính sách của ngân hàng; bạn có thể đề nghị và hỏi lý do nếu bị từ chối.
Tài sản so sánh lấy từ tin rao có đáng tin không?
Tin rao phản ánh giá người bán mong muốn, thường cao hơn giá chốt. Thẩm định viên được phép dùng nhưng nên điều chỉnh cho chênh lệch đó và ghi rõ nguồn. Báo cáo dựa phần lớn vào tin rao mà không điều chỉnh là điểm hợp lý để bạn hỏi lại.
Vì sao hai báo cáo cùng một tài sản lại ra hai con số khác nhau?
Hai thẩm định viên có thể chọn tài sản so sánh khác nhau, đánh giá tỉ lệ điều chỉnh khác nhau, dùng cơ sở giá trị hay thời điểm khác nhau. Chênh lệch trong một khoảng nhất định là bình thường; chênh lớn thì so từng bước của hai báo cáo để thấy chỗ khác nhau.
Có nên tự cung cấp tài sản so sánh cho thẩm định viên không?
Có thể cung cấp như thông tin tham khảo, kèm nguồn rõ ràng. Thẩm định viên sẽ tự đánh giá và quyết định có dùng hay không. Bạn không nên chỉ chọn những giao dịch có lợi cho mình, vì điều đó dễ làm giảm lòng tin vào toàn bộ thông tin bạn đưa.
Báo cáo dùng cách tiếp cận chi phí thì đọc thế nào?
Cách chi phí ước tính chi phí tạo lập mới tài sản rồi trừ hao mòn và cộng giá trị đất nếu có. Bạn soát đơn giá xây dựng được lấy từ đâu, tỉ lệ hao mòn tính theo tuổi hay theo khảo sát thực tế, và phần đất được định giá riêng bằng cách nào.